Тем, кто задумывается о продаже комнаты в коммунальной квартире , следует учитывать ряд нюансов. Ключевой момент, который необходимо знать - это существование преимущественного права покупки у остальных соседей. Если у каждого жителя такой квартиры комната находится в его собственности, никаких трудностей не возникнет. При наличии индивидуального права обладания хозяин имеет законную возможность распоряжаться имуществом, исходя из своих целей и потребностей без согласия соседей.

Как правильно оформить разрешение на продажу комнаты в общежитии?

Гораздо сложнее реализовать комнату в квартире, которая является общей долевой собственностью. В таком случае и начинает действовать жилищный кодекс, согласно законам которого осуществляется процесс продажи. В подобной ситуации, прежде всего, необходимо письменно оповестить о своем намерении всех обладателей доли коммунальной квартиры или же поставить в известность соседей по общежитию.

В официальном извещении следует указать цену и условия продажи. Желательно заверить такое письмо у нотариуса. Если покупка комнаты не заинтересует других участников долевой собственности в течение месяца, то вы на законном основании сможете начать поиски сторонних покупателей. Чаще всего уведомление отправляют в качестве заказного письма с прилагаемой описью документа и уведомлением о его получении. Такой способ является наиболее правильным и безопасным для будущей сделки, так как поможет избежать возникновения претензий и докажет законность действий продавца.

Особенности срочной продажи

Кроме того, нужно уведомлять о своем желании государство, если такие комнаты находятся в его собственности или муниципальной. В том случае, если продавец хочет осуществить продажу в максимально короткие сроки, можно начать сбор письменных отказов соседей, свидетельствующих об их незаинтересованности в данной комнате. В таком случае вовсе не обязательно ждать письменного разрешения целый месяц.

Чем грозит противоправное проведение сделки?

Также важно знать, чем чревато нарушение преимущественного права приобретения. В случае пренебрежения условиями жилищного кодекса, любой хозяин долевой собственности на законном основании в течение трех месяцев может отстаивать свои права в судебном порядке. В грамотной риэлтерской компании вам подскажут наиболее надежный способ оповещения и оформления отказа в случае момента преимущественного права. Полезная информация была подготовлена компанией, а для безукоризненного проведения продажи недвижимости обращайтесь к консультантам

Операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда сложнее аналогичных сделок с жилыми объектами, владеют которыми единоличные хозяева. В этой статье мы выясним, каковы особенности продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире, общежитии, на что следует обратить внимание, чтобы дело свершилось максимально быстро, гладко, успешно, прочитайте нашу статью.

Приватизация – обязательна

В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость , находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета. Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее. Если с коммунальной квартирой все более-менее понятно и стандартно (процесс приватизации ее части практически ничем не отличается от аналогичной процедуры с отдельной жилплощадью в обычном доме), то с общежитием вопрос несколько усложняется.

Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.

В связи с вышесказанным, главный совет, который можно дать тем, кто интересуется, как без «подвоха» купить комнату в общежитии, таков: проверяйте законность прав продавца на недвижимость (это легко подтвердить выпиской из ЕГРП). Обратите внимание, как была осуществлена приватизация жилья, мирным путем или по решению суда в случае споров с сособственниками, балансодержателем. Это особенно актуально, если с момента приватизации не прошло 3 года (не истек срок исковой давности). Если комната в общежитии была переведена в личную собственность нелегально (или не совсем легально), ее могут забрать у владельца, одновременно признав в судебном порядке недействительность купли-продажи.

В остальном, различий между механизмами продажи комнаты в общежитии и в коммуналке нет. Подробности процесса – далее.

У соседей – преимущества

Итак, как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии? Первым делом необходимо поставить в известность о вашем решении соседей по коммуналке. Это связано с тем, что закон наделяет их правами приоритетных покупателей. То есть, если владельцы других комнат по соседству изъявят желание приобрести вашу жилплощадь, вы обязаны продать ее им, а не третьим лицам. Разумеется, на своих условиях, по самостоятельно установленной цене.

Чтобы соблюсти предписание, нужно за месяц до предполагаемой продажи разослать соседям письменные извещения с уведомлением о вручении. Можно это сделать через почту, заказными письмами, но лучше – подключив нотариуса. В дальнейшем вам потребуется официально доказать, что никто из совладельцев не пожелал выкупить у вас имущество (если так и произойдет). В извещении должны быть указаны условия продажи, цена жилплощади, ее характеристики, адрес.

Уточним, что извещать о намерениях реализации комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, необходимо только собственников остальных ее долей, а не всех, кто прописан там. Если среди соседей-сособственников имеются несовершеннолетние дети, требуется отправить подобные извещения и в органы опеки.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Выждав 30 суток со дня рассылки извещений, можно приступать к непосредственному процессу реализации жилого имущества (соответственно, покупателем может стать и кто-то из соседей). Если удастся получить письменные отказы владельцев других помещений в коммуналке от покупки вашей доли раньше установленного срока (1 месяц), продажу можно осуществить сразу же, как только бумаги окажутся у вас на руках. Бывает и такое, что купить соседнюю жилплощадь проявляют желание несколько человек одновременно. Выбирать, кому именно продать имущество, волен сам продавец.

Кстати, продавец вовсе не обязан предупреждать о своих планах родственников или членов семьи, если они не являются законными совладельцами, а просто проживают/прописаны в комнате. Но это, прежде всего, вопрос этики и человеческих взаимоотношений. А вот без письменного согласия на продажу сособственников недвижимости ему не обойтись.

Обозначим порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии:

1. Подготовка документов.
2. Поиск покупателя (если это третье лицо, а не сосед, готовый выкупить ваши квадратные метры).
3. Снятие с регистрации по месту жительства всех прописанных на продаваемой жилплощади.
4. Составление договора купли-продажи.
5. Подписание договора с покупателем, осуществление расчета.
6. Передача объекта новому владельцу (составляется акт о приеме-передаче комнаты).

Список необходимых документов:

• паспорта всех собственников комнаты, если их несколько;
• разрешение на продажу недвижимости от совладельцев (при их наличии);
• согласие на сделку органов опеки, если один из совладельцев – несовершеннолетний;
• почтовые уведомления о вручении извещений собственникам других долей в коммуналке о намерениях продать комнату, либо нотариально заверенное подтверждение о соблюдении данного условия;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• кадастровый паспорт, справка из БТИ с экспликацией помещения;
• справка из домоуправления о том, что в комнате никто не прописан;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сделка заключается у нотариуса, экземпляры договора выдаются продавцу и покупателю. После осуществляется регистрация права собственности на недвижимость нового владельца (можно оформить самостоятельно или, за определенную плату, через того же нотариуса).

Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке

Хорошо, когда все хорошо (извиняемся за тавтологию). Но в ходе продажи или покупки комнаты в коммунальной квартире нередко имеют место и «подводные камни», опасные для обеих сторон.

Так, соседи по коммуналке могут сознательно препятствовать продаже комнаты (или уведомить о своих намерениях некоторых из них не представляется возможным). Чтобы не зависеть от чужих решений, можно оформить отчуждение жилой площади в виде дарения новому владельцу. Однако в данном случае хозяин комнаты рискует остаться и без денег, и без жилья – порядочность покупателя и тот факт, что он в полной мере рассчитается за «подарок» невозможно гарантировать.

Другой вариант – подарить покупателю малую часть недвижимости, а затем, как уже полноправному соседу, совладельцу квартиры, продать оставшуюся жилплощадь. При таком раскладе рискует уже покупатель: «легальные» соседи, противостоящие этому соглашению, могут оспорить сделку как притворную, доказав в суде ее фиктивность (что, правда, не всегда осуществимо).

Еще один важный момент. Цена комнаты, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не ниже заявленной в извещениях другим хозяевам коммуналки. По закону, владелец доли в коммунальной квартире не может продать ее третьему лицу дешевле, чем предлагал своим соседям. В противном случае, собственники соседних помещений могут также инициировать признание сделки недействительной ввиду ее неправомерности.

Подобные инциденты не исключены, если продавец намеренно завысил стоимость своей комнаты в извещениях, чтобы продать ее третьему лицу, или же участники сделки банально договорились сэкономить на налогах. Вывод: в интересах покупателя проконтролировать, чтобы в документах фигурировали реальные цифры. Юридическая безопасность – прежде всего.

Проведение сделок купли-продажи недвижимого имущества в основном имеет схожие черты. В то же время в каждом конкретном случае на последовательность действий, ценообразование, стратегию продажи могут влиять дополнительные факторы. Свои особенности имеет и продажа комнаты в общежитии.

Чтобы продать комнату в общежитии, вам в первую очередь необходимо ее приватизировать. В ином случае сделка считается недействительной. Если ваша комната еще не приватизирована, обратитесь в районную администрацию с паспортами всех зарегистрированных на этой площади граждан и свидетельствами о рождении несовершеннолетних детей, договором социального найма из муниципалитета, техпаспортом, выпиской из домовой книги, заверенными отказами остальных жильцов от преимущественного права покупки, сведениями о финансовом лицевом счёте. После решения всех формальностей можно приступать непосредственно к продаже, и правила здесь практически одинаковы для всех жилых объектов. Чисто уберите комнату, постарайтесь придать ей уютный вид.

Сфотографируйте объект, сделайте не менее 6 снимков. Лучше делать съёмку при дневном освещении.

Проанализируйте интернет-ресурсы и газеты. Выберите не менее тридцати лучших сайтов и трех газет для подачи объявления. Обновляйте их минимум 1 раз в неделю.

Готовьтесь к показу тщательно, продумайте, как будете показывать вашу комнату, что будете говорить потенциальному покупателю, опишите плюсы именно вашей комнаты. Договоритесь заранее с соседями, чтобы они не мешали вам в день просмотра, постарайтесь настроить их на доброжелательный лад к будущим квартирантам.

Когда найдётся покупатель, подпишите с ним договор о внесении задатка (обычно он составляет не более 5%), оговорите условия вашего выезда из комнаты, день подписания договора. Далее останется оформить сделку у нотариуса и передать ключи.

Необходимо отметить, что продать комнату в общежитии может показаться трудным. Вместе с тем, если вы будете терпеливы, последовательны, не будете ограничивать зону поиска клиентов только вашим городом (подавайте объявления и на иногородних порталах), у вас всё обязательно получится.