Смена собственника недвижимости всегда вызывает много вопросов у граждан. А что уж говорить о ситуации, когда происходит продажа доли в квартире! Тут много непонятного для людей. В нашей статье мы хотим разобраться, как верно оформить документы, что вообще такое долевая собственность и как быть с уплатой налогов.

Что такое долевая собственность?

Давайте вначале разберемся, а почему вообще возникает ситуация долевой собственности. На самом деле, причин может быть много:

1. Жилье приватизировано на абсолютно всех зарегистрированных членов семьи на момент оформления документов.
2. Квартира, находящаяся в общей собственности, разделена после развода супругов.
3. Недвижимое имущество унаследовано несколькими потомками.

Следует заметить, что обычную квартиру, которая находится в долевой собственности, физически невозможно разделить. Чтобы это осуществить, как говорится, «в натуре», нужно, чтобы в этом жилье были отдельные входы и подключения ко всем коммуникациям. Реализовать это на практике невозможно. Таким образом иногда удается поделить лишь частные дома. Во всех остальных случаях получаются идеальные доли.

Что такое идеальная доля?

Нужно прежде всего понимать, что идеальная доля - это не ваша часть жилья, а всего лишь доля в праве на него. По сути, делению подлежит само право собственности, а не квартира. Как говорится, пощупать эту часть в реальности не представляется возможным. Один из нескольких собственников не может считаться хозяином жилья, ведь он владеет лишь долей, а это, по сути, лишь разновидность права, но никак не сама квартира.

Получается, что каждый из владельцев имеет возможность пользоваться жильем, но при этом не должен нарушать права остальных. Конечно, на практике реализовать это совсем не просто. Доходит до того, что устанавливается режим пользования гостиной, ванной, туалетом или кухней, делятся комнаты между жильцами.

Однако если одному из совладельцев судом выделена комната для пользования площадью пятнадцать метров, а другому, например, двенадцать, то коммунальные платежи они будут оплачивать в соответствии с тем, какие доли им принадлежат. Если каждый из них имеет половину, то и получит счета на половину квартиры, а не на занимаемую площадь.

Продажа доли в квартире вызывает наибольшие сложности. Тут возникает масса вопросов и проблем. А значит, необходимо в этом более детально разобраться.

Продажа доли в квартире собственником

Такая ситуация, безусловно, не очень хороша. Объясним почему. Дело в том, что собственник (а точнее, один из них) может продать не само жилье, а право владения им. Согласитесь, что это непременно скажется как на цене, так и на длительности процесса. Наверное, не так много людей найдется, которые захотят приобрести недвижимость в придачу еще с чужими людьми по соседству. Хотя человек, по сути, имеет право продажи доли в квартире, однако реализовать его не так-то просто.

Но это не единственная сложность в подобных ситуациях. Дело в том, что собственники долей имеют преимущественное право на приобретение этого жилья. Как это работает? Прежде всего нужно предложить приобрести недвижимость другому совладельцу. Если он согласен, то происходит продажа доли квартиры родственнику (как правило, совладельцами оказываются дальние и близкие родственники), а если он отказывается и не приобретает реализуемую часть в течение месяца, то ее можно продать совершенно чужим людям. Есть одно но. И довольно существенное. Договор купли-продажи доли квартиры должен иметь одинаковые условия как для собственника части, так и для постороннего человека (цена должна быть одной и той же). Это поможет исключить возможность мошенничества.

При нарушении этого условия совладельцы могут обратиться в суд с иском о переводе права продажи на себя. С таким заявлением можно обратиться в течение трех месяцев, начиная с того момента, как стало известно о нарушениях преимущественного права. Продажа доли в квартире другому собственнику сопровождается многими проблемами и нюансами, которые лучше знать заранее. Чтобы в дальнейшем избежать ненужных промахов.

Оформление преимущественного права

Используя советы юристов, которые хорошо знакомы с подобными ситуациями, нужно верно оформлять все документы, чтобы не было неприятных казусов. Например, для соблюдения преимущественного права предложение о приобретении доли лучше оформлять в письменном виде по почте письмом с уведомлением или заказным. А можно также лично вручить в руки, но при этом попросить расписаться на копиях с указанием времени и даты получения. Должно остаться подтверждение о получении бумаг. Таким образом вы перестрахуетесь от возможных нечестных действий других собственников. Ведь они могут и проигнорировать ваше предложение, а позднее заявить, что вы их не ставили в известность.

Кстати, аналогичным образом реализуется преимущественное право и при обмене.

Как можно обойти преимущественное право?

Если у вас оказалась доля собственности в квартире, продажа, как сами понимаете, будет непростым делом, поскольку по-хорошему договориться с совладельцами не всегда возможно. Что же делать в этом случае? Ведь другого выхода нет, кроме как избавиться от такой недвижимости. Тут на помощь придут советы юристов. Вам могут предложить схитрить и обойти преимущественное право. Такой вариант не совсем хорош и сопряжен с определенным риском. Дело в том, что покупатель может оказаться не совсем честным, а значит, вы, обходя мнимым договором преимущественное право, можете не получить деньги по соглашению.

Возможен ли договор дарения?

Безусловно, продажа доли в квартире возможна через дарение. И в этом случае преимущественное право не срабатывает. Ведь нельзя запретить дарить что-либо. Но и тут есть свои нюансы и риски.

Факт дарения для покупателя может быть признан недействительным как скрывающий договор купли-продажи. Собственник же может потребовать перевести права по сделке на него. А значит, покупатель потеряет приобретение.

Продавец же может пострадать иным способом. Если покупатель честно не заплатит, то взыскать с него деньги законным способом не получится.

Завышенная цена в договоре

Для того чтобы вынудить совладельцев не приобретать продаваемую часть собственности, можно предложить им договор купли-продажи доли квартиры по очень завышенной цене. Получив отказ или не получив его, продавец может оформить расписку на ту же сумму, что указана в договоре, но согласовать с покупателем, что тот будет платить меньшую сумму (реальную).

Какие подводные камни могут быть при таком развитии ситуации? Как следствие, произойдет завышение налога от сделки, поскольку в декларации будет отражена та сумма, что указана в расписке.

В общем, идеальных вариантов нет. В каждом случае нужно просто соотнести размер налога и цены доли, а также выяснить условия возникновения обязательств по уплате НДФЛ (бывают случаи, когда продажа недвижимости не облагается налогом).

Оформление договора займа

Можно оформить договор займа, в котором будет указана сумма, равная цене выкупаемой доли жилья. Одновременно делается соглашение, по которому займ обеспечивается правом доли имущества. Именно такой залоговый договор и называется ипотекой. Это совсем не кредит, как многие считают. Ипотека должна пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит тысячу рублей.

Далее заемщик намеренно пропускает сроки возврата денег. В свою очередь покупатель части квартиры, который выступает в данном случае кредитором, обращается с взысканием на долю недвижимости. Чтобы не ввязываться в судебные тяжбы, подписывают соглашение об отступных, в котором обе стороны договариваются, что вместо возврата суммы займа передается право на долю имущества.

Но и в этом случае не так все просто. Все равно существует риск отмены договора по инициативе остальных собственников жилья в случае их обращения в суд. Если иск будет удовлетворен, то покупателю необходимо будет вернуть долю, а продавец еще и останется должен деньги по фиктивному заемному договору, поскольку отступные будут признаны недействительными.

Какие сделки с долями незаконны?

Продажа доли в квартире невозможна в случае уступки права (цессия). Такие сделки запрещены.

Цессия может использоваться при отчуждении долей одного учредителя ООО, но продавать долю в квартире таким образом нельзя.

Всегда ли работает преимущественное право?

Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.

Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:

1. Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
2. Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.

Продажа всей квартиры при долевой собственности

Если квартира небольшая, плюс имеется несколько совладельцев, которые не имеют никакого желания проживать вместе на одной территории, то наилучшим решением в такой ситуации будет продать всю квартиру целиком. Такой вариант решения проблемы предложит вам любой юрист.

Если все стороны согласны, то никаких трудностей не возникнет. Хотя вам все равно может понадобиться юридическое сопровождение для правильного оформления сделки. Возможны несколько вариантов:

1. Заключить договор купли-продажи, но в качестве продавца будут выступать все собственники долей.
2. Оформить столько соглашений, сколько собственников. В итоге у покупателя оказывается столько договоров о купле-продаже долей, что он становится единственным хозяином квартиры.

Первый вариант предпочтительнее тогда, когда совладельцы проживают рядом. Он более интересен и в смысле оплаты госпошлины регистрации прав собственности.

Хотя, если вы будете иметь юридическое сопровождение, вам подскажут более выгодный вариант в каждом случае.

Второй вариант может быть удобен в тех случаях, когда совладельцы категорически не хотят и не могут общаться друг с другом, либо живут далеко, либо не хотят предоставлять доверенность на подписание договора один другому. Нюансов может быть много. Правильное решение вам поможет принять юрист.

Однако во втором случае придется потратиться покупателю на уплату госпошлины за каждую долю по тысяче рублей.

Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?

Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.

Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.

Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.

Каков размер налогов?

Средства, полученные при продаже имущества или доли, определяются как доход. А значит, он облагается налогом НДФЛ. Размер его составляет тринадцать процентов от суммы договора.

Но есть и исключения, когда не нужно оплачивать налог. Например, в том случае, когда доля находится в собственности человека более трех лет. Датой отсчета является момент государственной регистрации гражданином прав собственности на его долю.

В остальных же случаях, когда НДФЛ все-таки придется оплатить, государством предоставляется налоговый вычет. Это сумма, на которую следует уменьшить цену квартиры или ее доли при расчете суммы налога.

Но налоговый вычет относительно продажи права доли имеет свои нюансы.

Налоговый вычет

Установлена максимальная сумма вычета в один миллион рублей для одного объекта продажи. Таким объектом может стать и квартира в случае ее продажи целиком. А может это быть и доля, если соглашение составлено на каждую часть в отдельности.

Получается, что при продаже всей квартиры максимальная сумма вычета исчисляется пропорционально долям хозяев. Но если продается по отдельности каждая часть, то каждый собственник имеет право на получение вычета суммой в один миллион рублей.

Если вы продали долю в квартире, которая вам принадлежала меньше трех лет, то у вас возникает необходимость заполнить и подать декларацию, где будет указана сумма дохода, полученного от сделки. Там же вы найдете и графу налогового вычета. Налог вы будете платить с меньшей суммы, чем заявлена в договоре купли-продажи.

Соответственно, если доход, полученный гражданином, составит миллион рублей, то и налоговые обязательства не возникнут, ведь налоговый вычет погасит эту сумму. Человек только подаст декларацию, где все подробно укажет.

Документы для продажи доли в квартире:

1. Паспорт продавца или всех совладельцев имущества.
2. Если один из хозяев несовершеннолетний, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение опекунского совета (оно дается после написания заявления в органы опеки с указанием данных той квартиры, которую хотите приобрести взамен старой). Еще нужно согласие родителей ребенка. А вот, если они находятся в разводе, то понадобятся услуги нотариуса для заверения документов.
3. Свидетельство о праве собственности на жилье, документы о приватизации, договор купли-продажи (если квартира покупалась).
4. Справка из ЕГРП.
5. Паспорт технический из БТИ. Паспорт кадастровый на недвижимое имущество.
6. Справка об отчуждении из БТИ, которая является годной только в течение месяца.
7. Документ о составе семьи от управляющей организации.
8. Письменное согласие всех участников на сделку. Тут снова понадобятся услуги нотариуса, чтобы заверить документы.

Следует помнить о том, что сделка, а значит, и сам договор, будут недействительны до тех пор, пока они не будут зарегистрированы государством. Только заверение документов дает им юридическую силу. И только в этом случае сделка является законной и правильно оформленной.

Вместо послесловия

Как видите, продажа права доли квартиры сопряжена со знанием огромного количества нюансов. Надеемся, что после прочтения статьи у вас не останется вопросов относительно этой темы.

Приблизительно 95% недвижимости в Российской Федерации находится в .

«Заложником» такой собственности может стать фактически каждый гражданин, имеющий квартиру и решивший по какой-либо причине её продать.

Чтобы выставить квартиру на продажу необходимо заручиться согласием всех её владельцев. К сожалению, ситуации, когда достигается общее согласие всех совладельцев и продажа осуществляется по рыночной стоимости с последующим делением полученной суммы согласно долям, достаточно редкое явление.

Чаще дело заканчивается взаимными упрёками, ссорой и обращением в судебные инстанции. А это влечёт за собой дополнительные траты на оценку жилья и заказ технической экспертизы, судебные издержки, и, конечно, оплату услуг юристов и адвокатов.

Чтобы избежать никому не нужных финансовых трат и скандалов, необходимо запастись терпением и приложить максимум усилий для проведения переговоров с ближайшими родственниками (владельцами недвижимости, имеющими свои доли).

Именно такой совет даёт большинство юристов, помогающих решить проблему с продажей этого вида недвижимости.

Очевидно, что решить проблему полюбовно не всегда удаётся - у каждого из совладельцев есть свои претензии и амбиции, а иногда договориться мешает многолетняя вражда и недоверие. В такой ситуации лучшим выходом будет продажа доли, вызывающей спор, постороннему человеку или, как чаще называют такого покупателя, третьему лицу. Как же ?

Иногда лишь одно уведомление несогласных с продажей совладельцев квадратных метров о том, что доля достанется постороннему человеку, с которым придётся делить один кров, делает их сговорчивее. В дальнейшем продажа проходит вполне успешно, и разделяют полученную сумму, ориентируясь на размер доли каждого из них.

В особо сложных ситуациях приходится довольствоваться лишь продажей спорных долей.

По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену. Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

Какой из способов решения проблемы с продажей будет оптимальным, зависит от конкретной ситуации. В любом случае будет не лишним проконсультироваться у опытного юриста, который подскажет лучший выбор для ускорения продажи. Также нужно не забывать, что он обязательно посоветует поговорить с другими дольщиками и получить их добровольное согласие, так как это самое выгодное разрешение возникшего спора для продавца.

Поэтому необходимо самостоятельно предпринять попытку договориться ещё до обращения к юристу, и отработать все возможные варианты переговоров с совладельцами квартиры.

Как оценить недвижимость?

Как только будет достигнуто согласие относительно продажи, необходимо сразу же обратиться в организацию, предоставляющую услуги по оценке объектов недвижимости.

Оценщики не выставляют цену «на глазок», как это делают среднестатистические владельцы жилья, желающие получить максимальную выгоду от продажи .

Эти специалисты тщательно анализируют сложившуюся на текущий момент рыночную ситуацию и делают все необходимые расчёты. Возможно, в конечном итоге определённая сумма будет не самой высокой, но зато квартиру по адекватной цене купят в ближайшее время.

Следует уточнить, что стоимость жилья, установленная в БТИ и отражённая в специальной справке, не всегда совпадает со стоимостью, назначенной оценщиками.

И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ. Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

Опытный оценщик, прежде всего, обратит внимание на следующие характеристики жилья:

1. На его площадь. Чем она больше, тем это выгоднее для продавца - цена будет выше.
2. На особенности . По негласному рейтингу дороже всего оцениваются так называемые «сталинки». Чуть меньше стоят квартиры, размещённые в панельных домах. И наименьшим спросом пользуются у покупателей «хрущёвки».
3. На размещение жилой площади в доме. Угловое расположение или размещение в торце дома заметно снизит стоимость. А вот большой холл, наоборот, её увеличит.
4. На вид, открывающийся из окна. Покупатель желает видеть из окон не стройку или глухой двор, а, например, парк или городскую площадь.
5. На особенности планировки. Особое внимание уделяется изолированности отдельных комнат, наличию балкона или лоджии, её остеклению, особенностям горячего водоснабжения (если есть газовая колонка, это автоматически повышает стоимость).
6. На состояние имеющихся коммуникаций. К ним относят все инженерные и технические линии, обеспечивающие комфортное проживание - водопроводы, канализации, электрическую проводку, отопительную систему, работу лифтов в доме.
7. На расположение самого дома. Чем ближе квартира к крупным транспортным развязкам, тем она ценнее в глазах покупателей.
8. На безопасность жильцов. Хорошо, если имеется охраняемый подъезд и территория возле дома, присутствует домофон и работает консьержка.
9. На престижность района. Это, пожалуй, основной фактор при выборе жилья. К нему относят также тип здания (новое или старое), и наличие в нём соответствующего ремонта.
10. На тип использованного строительного материала. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, возведённых из кирпичей - долговечного, тёплого и надёжного строительного материала.

Поиск покупателя

Главная задача продавца - это привлечение максимального числа заинтересованных покупателей.

Чем их больше, тем быстрее и по более выгодной стоимости будет продана квартира.

Для достижения этих целей необходимо выполнить одно или несколько предложенных ниже действий:

• подать объявления в популярные местные газеты;
• поместить объявления на известных интернет-ресурсах (досках объявлений) или сайтах агентств недвижимости;
• самостоятельно расклеить объявления в максимально оживлённых точках города (например, возле транспортных остановок или супермаркетов);
• рассказать о предстоящей продаже всем знакомым и родственникам (в этом случае срабатывает бесплатное «сарафанное радио»);
• обратиться в риелторскую контору - эти специалисты напрямую заинтересованы в скорейшей продаже по самой выгодной цене.

Подготовка документации

Продажа осуществляется через подписание , для оформления которого заинтересованным сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору.

При себе продавцу необходимо иметь пакет , сформированный:

• из паспорта, удостоверяющего личность;
• из домовой книги, удостоверения, подтверждающего право собственности, и технического паспорта;
• из свидетельства о заключённом браке владельцев недвижимости (или из документа о разводе, если он произошёл);
• из свидетельств рождения всех детей (для жильцов дополнительно требуются разрешения органов опеки!);
• из письменного согласия каждого из совладельцев;
• из справки, выданной в БТИ (в ней присутствует информация о балансовой стоимости и общем состоянии квартиры);
• из справки, подтверждающей отсутствие задолженности по выплатам (выдаётся в ЖЭК);
• из документа по оценке жилья, полученного от оценщиков;
• из листа выбытия, подтверждающего, что хозяева выписались из квартиры (выдаётся в паспортном столе, также отметка есть в домовой книге).

Оформление договора купли-продажи

Перед оформлением основного договора всегда оформляется предварительный документ.

В этом документе оговаривается стоимость жилья, а также указывается дата обращения в нотариальную контору для подписания основного договора о купле и продаже. Кроме того, вносится информация по срокам выселения бывшего хозяина (обычно он покидает жильё в месячный срок).

Фиксируется сумма задатка. Эти деньги являются своеобразной компенсацией продавцу в случае отказа покупателя от сделки. Если отказывается продавец, покупателю выплачивается задаток в двойном размере.

Основной договор всегда подписывается в присутствии нотариуса. Стороны знакомятся с документом, оплачивают все налоги. После чего деньги передаются продавцу и подписывается договор.

Прохождение регистрации

Чтобы получить право на владение купленной квартирой, новый хозяин должен пройти . Для этого необходимо обратиться в местный орган, занимающийся вопросами регистрации.

При себе необходимо иметь пакет документации, сформированный:

И как ее можно использовать для приобретения жилья.

Подробную информацию о процедуре выделения доли из общей долевой собственности вы найдете в .

Как правильно использовать счет эскроу при оплате покупки квартиры и стоит ли им пользоваться? Узнайте об этом .

Получение платы за квартиру

Передача денег всегда фиксируется в нотариальной конторе! Подписание договора возможно только после полного расчёта покупателя с продавцом.

Для подтверждения перевода средств со счёта покупателя на банковский счёт продавца необходимо предъявить нотариусу банковскую квитанцию. В среднем комиссия банка за эту операцию составляет 1 800-2 000 рублей.

С момента начала программы приватизации, стартовавшей в 1991 году, было приватизировано около 85% всего жилого фонда страны. Многие россияне стали полноправными собственниками домов и квартир, в которых проживали до приватизации. Это и породило многочисленные случаи, когда одна и та же квартира обзаводилась сразу несколькими владельцами, причём, необязательно имеющими родственные связи. И если при совместном проживании это не всегда становилось проблемой, то при попытке продать долю совладельцам не всегда удаётся избежать разногласий. Всё потому, что по закону каждый участник общей долевой собственности при продаже своей доли в квартире обязан соблюсти определённый регламент, помимо прочего подразумевающий получение согласия от других совладельцев, предложение им выкупить свою часть недвижимости и т. д.

Серьёзным препятствием на пути согласования вопросов, касающихся прав на продажу доли в приватизированной квартире, становится порядок деления собственности в виде недвижимости. Если в двухкомнатном жилье, имеющем двух собственников, разделение долей в натуре не представляет особого труда (каждому совладельцу выделяется одна комната плюс возможность пользоваться общими помещениями: туалетом, ванной и кухней), то в случае с однокомнатными апартаментами делить пополам приходится эту одну комнату. Как в этом случае продать долю?

Существуют и другие нюансы, которые могут осложнить продажу долевой собственности: доля принадлежит несовершеннолетнему лицу, один из совладельцев не даёт согласие на продажу доли, квартира выступает залогом и пр. Что делать в каждом конкретном случае? Как продать долю в квартире, на которую оформлена ипотека? Как поступить, если владелец доли - несовершеннолетний?

Продажа доли в квартире: продажа

Реализации долевой собственности всегда предшествует её выделение. Другими словами, необходимо чётко понимать, что именно продаётся, какая жилая площадь будет указана в договоре купли-продажи, и на какую долю в квартире оформит своё право собственности новый владелец. Первоначально всегда предпринимается попытка выделить долю в натуре: здесь собственникам квартиры необходимо достичь взаимного согласия относительно долей и прав каждого совладельца, например, определить каждому из них отдельную жилую комнату. В этом случае продажа доли будет означать продажу одной комнаты с возможностью пользоваться общими помещениями (важно: юридически право собственности оформляется не на комнату, а на долю).

В ситуации, когда выделение долей в натуре невозможно (одна жилая комната) или собственники квартиры не достигли взаимного согласия по разделению собственности, разрешением вопроса занимается суд. К слову, при отсутствии нарушений со стороны заявителя (продавца доли), судья просто поделит имеющуюся квартиру на равные части: если общая площадь однокомнатной квартиры равна 36 м. кв., то каждому из двух собственников будет дано право распоряжаться 18 квадратными метрами.

Что подразумевается под нарушениями? Прежде всего, чтобы продать долю в квартире, следует направить уведомления всем собственникам о своих намерениях и обязательно предоставить им преимущественное право покупки (в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ч.1). Отметим, что стоимость долевой собственности в этом случае не может быть завышенной или заниженной, т. е. все собственники должны получить возможность купить долю по одной рыночной цене - той, которая будет выставлена и для других потенциальных покупателей.

Отказ совладельцев приватизированной квартиры от своих прав на совершение покупки доли позволяет предложить её любому другому заинтересованному лицу. Если же желающих приобрести долю в квартире из числа совладельцев сразу несколько, продавец имеет право самостоятельно выбрать одного из них (в соответствии со ст. 250 ГК РФ, п.2).

Доля несовершеннолетнего ребёнка: как продать?

Купить или продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему лицу, удастся только при получении разрешения на совершение сделки со стороны специалистов органов опеки и попечительства. Это делается для того, чтобы гарантированно учесть и защитить интересы и права ребёнка. На практике получить такое разрешение удастся только при предоставлении письменных гарантий того, что эти интересы не будут ущемлены: несовершеннолетний получит равноценную долю в другом жилье (в собственность), вырученные с продажи доли деньги будут переведены на личный банковский счёт ребенка и т.п. При этом органы опеки и попечительства должны убедиться в том, что несовершеннолетний участник общей долевой собственности по итогам сделки не останется без жилья.

Получив согласие специалистов на продажу доли несовершеннолетнего, останется следовать основному регламенту:

1. Выделить долю в приватизированной квартире.
2. Направить письменные уведомления о сделке всем собственникам жилья (заинтересованным лицам).
3. Предоставить совладельцам преимущественное право покупки доли и один образец договора купли-продажи.
4. Пройти судебные инстанции при возникновении каких-либо проблем с предоставлением письменных уведомлений, адресованным заинтересованным лицам.
5. Заключить договор купли-продажи.

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника

Очевидно, что не каждого собственника доли в приватизированной квартире обрадует решение одного из владельцев жилья продать свою часть общей долевой собственности, например, стороннему покупателю. При этом сам совладелец может не иметь желания или возможности купить долю. Зачастую это и становится причиной многочисленных проблем: некоторые собственники намеренно избегают контакта с таким продавцом, создают ему всевозможные препятствия, заявляют о своих намерениях «судиться», оспаривать договор и т. д. Как полноправному владельцу недвижимого имущества продать долю в квартире в такой ситуации?

Согласно ГК РФ, продажа доли возможна сразу после её выделения, т. е. при наличии на руках документов с указанием площади, на которую у продавца оформлено право собственности. При этом согласия остальных собственников, если был соблюдён регламент (преимущественное право покупки и т. д.), уже не требуется. Соответственно, продажа доли в квартире без согласия второго собственника изначально потребует проведения процедуры по её выделению. Здесь закон рекомендует действовать следующим образом:

1. Постараться решить вопрос с совладельцами мирным путём, напомнив об их правах на приобретение имущества (такой договор избавит от массы бюрократических проблем и нюансов).
2. Направить письменные уведомления всем заинтересованным лицам (собственникам) о своём желании продать долю (если совладельцы проживают в другом месте - заказным письмом с уведомлением).
3. Письменно предложить преимущественное право покупки имущества каждому собственнику и одну копию договора купли-продажи.
4. При отсутствии должного результата обратиться в суд с заявлением, к которому приложить документы (письменные уведомления), подтверждающие осуществление всех вышеприведённых действий.

Если данный регламент полностью соблюдён, т.е. ни ГК РФ, ни отдельные законы или прочие нормативные акты не нарушены, суд гарантированно вынесет решение в пользу заявителя и выделит долю, которую впоследствии без проблем удастся продать, составив договор купли-продажи.

Продажа половины доли

Продажа доли может сопровождаться и другими нюансами, например, желанием избавиться лишь от некой части своей доли в квартире. Отметим, что ГК РФ не исключает и такой, казалось бы, непопулярной сделки, однако легко предположить, что два собственника могут владеть, к примеру, 4-комнатной квартирой. Как в этом случае продать половину доли - одну из комнат?

По закону необходимо пройти ту же процедуру: выделение доли, уведомление всех собственников и предложение им приобрести эту часть имущества. Здесь продавцам также нередко приходится сталкиваться с отказом совладельца, и такая проблема часто находит разрешение одним из следующих способов:

• Часть доли, которую необходимо продать, по документам «дарится» покупателю, который, разумеется, рассчитывается за неё неофициально. Отметим, что такая сделка называется притворной, поэтому такое право собственности будет легко оспорено в суде при обращении туда других собственников.
• Из продаваемой части доли выделяется ещё одна доля (микродоля), которая дарится лицу, выступающему в роли покупателя. Впоследствии ему, как полноправному совладельцу приватизированной квартиры, предоставляется преимущественное право покупки остальной части реализуемой доли. Данная сделка также считается притворной.
• Ещё один популярный способ, который можно назвать наиболее «юридически чистым», связан с оставлением владельцем части доли в залог, тогда как размер займа составляет полную стоимость реализуемой части доли в квартире (одна из популярных форм покупки).

Как продать долю в квартире, приобретённой в ипотеку?

С ситуациями, когда один из собственников желает продать долю в квартире, на которую оформлена ипотека, чаще всего сталкиваются супруги, оформляющие документы о разводе. Как в таких случаях рекомендует поступать закон? В первую очередь, следует попытаться договориться полюбовно, попробовать продать долю второму собственнику, т. е. заключить с ним сделку. При даче согласия последнего на покупку банк переоформит ипотеку и все документы исключительно на него.

Если совладелец квартиры не соглашается с продажей доли или не имеет возможности купить это имущество, продавцу остаётся лишь несколько вариантов:

• Полностью погасить ипотеку, выделить свою долю (в том числе через суд) и получить возможность продать её.
• Уговорить свой банк переоформить свою часть ипотеки на лицо, выступающее в роли покупателя. На практике такие варианты банкирами обычно даже не рассматриваются.
• Совместно с другим собственником договориться о продаже квартиры, продать её, после чего поделить деньги согласно размеру своих долей.

Продажа доли недвижимости, приобретённой по ипотечному договору, при условии, что второй собственник не желает или не имеет возможности стать вторым участником сделки, обычно осуществляется в соответствии с третьим вариантом. Продажа квартиры целиком - оптимальное решение, поскольку такой вариант прост юридически и наиболее оперативен по времени совершения сделки (не требует сбора большого пакета документов или письменного обращения в суд).

Налогообложение при продаже доли

При осуществлении сделки в виде продажи доли в приватизированной квартире (имущества) продавец обязан уплатить налог с дохода физического лица - НДФЛ. В настоящий момент это 13% от величины такого дохода (суммы сделки, указанной в договоре). Вместе с тем, Налоговый кодекс РФ предусматривает в отношении сделок с недвижимостью существенный налоговый вычет - 1 млн. руб. Соответственно, если стоимость реализованной доли составила 1,1 млн. руб., то размер налога, подлежащего уплате, составит:

(1,1 - 1,0) * 0,13 = 13 000 рублей

Налоговое законодательство содержит в себе ещё одну важную норму: согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости полностью освобождается продавец, который владел ею более трёх лет.

Для продажи квартиры можно придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры.

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. К примеру, оценка типовой квартиры в Москве составляет от 3000 руб. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры.

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

Обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;

Заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры.

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ст. ст. 16 - 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 29 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184):

Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

Правоподтверждающие документы: свидетельство о праве собственности на доли в квартире, выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений (выдается в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии г. Москвы (Росреестре), как правило, в день обращения);

Документы БТИ (готовятся примерно две - три недели): кадастровый паспорт при необходимости, экспликация, поэтажный план;

Выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);

Нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);

Договор купли-продажи квартиры (подписывается в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует). Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. ст. 550, 554, 558 ГК РФ).

Шаг 5. Подпишите договор купли-продажи.

Стороны договора подписывают его лично. Со стороны продавца должны присутствовать все участники долевой собственности. Также договор купли-продажи может подписать по нотариально удостоверенной доверенности один из участников долевой собственности от своего имени и от имени всех остальных.

Шаг 6. Получите подтверждение того, что право собственности зарегистрировано за покупателем.

По общему правилу государственная регистрация права собственности производится в течение 18 календарных дней с даты приема документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРП о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем, или копия свидетельства о праве собственности покупателя, заверенная регистрирующим органом или нотариусом.

Шаг 7. Получите оплату за квартиру.

Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.

Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников - продавцов (ст. 248 ГК РФ).

Бывает, что у квартиры есть несколько собственников и она поделена на доли, которые не всегда равносильны. Но однажды наступает момент, когда нужно продать ее, и вот тут следует хоть немного знать нюансы российского законодательства, касательно частной собственности и сделок с недвижимостью. В этой статье мы рассмотрим самые распространенные варианты, с которыми можно столкнуться при продаже жилья, поделенного на доли.

Самым благоприятным вариантом при продаже долевой собственности является сделка по обоюдному согласию дольщиков. Т.е. они согласованно продают свои части в квартире и делят вырученные деньги в зависимости от ее размера. Для этого в первую очередь нужно собрать два пакета документов от каждого собственника. В них должны входить:

• Паспорта собственников;
• Свидетельства о регистрации собственности (или ордер и акт о приватизации);
• Договор купли-продажи и акт приема-передачи (если жилье было куплено);
• Выписку из Росреестра ЕГРП;
• Технический паспорт на недвижимость из Бюро Технической Инвентаризации;
• Кадастровый паспорт на квартиру;
• Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
• Справка из ЖЭКа о составе семьи и отсутствии долга за квартиру;
• Нотариально заверенное согласие супругов на сделку (если такие имеются).

Бывает, что один из дольщиков не соглашается с продажей своей части жилья. Тогда предложите ему выкупить вашу долю, отправив по почте сообщение о продаже вашей доли жилья в письменном виде. Если вы не получите ответа в течение 31 дня, то придется обратиться к нотариусу с почтовым уведомлением об отправке письма. Нотариус составит свидетельство об отказе преимущественного права приобретения доли, которым обладают остальные дольщики. Для осуществления сделки понадобятся все перечисленные документы в п. 1, нотариальное свидетельство об отказе, договор купли-продажи доли и акт приема-передачи. Но сложнее всего, когда одна из долей квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку, т.к. в силу своего возраста он не может дать согласие на продажу квартиры. В этом случае единственным решением является оформление на ребенка равносильной доли в другой жилой недвижимости. Только тогда органы опеки выдадут справку о согласии на совершение сделки. При продаже жилья вам потребуется стандартный пакет правоутверждающих документов, свидетельство о рождении ребенка и документ с опеки.

Можно скачать здесь.

На нашем сайте.

Случается, что квартира разделена на доли между несколькими людьми и они обоюдно решают ее продать, но один из них не может лично присутствовать при сделке в силу того, что живет в другом городе или еще по другим основаниям. И здесь можно найти выход. Этому дольщику необходимо обратиться к нотариусу и оформить на доверенного человека доверенность с правом совершения подобных сделок.

Продавая квартиру или долю в ней, нужно быть крайне внимательным и осторожным. Если вы не уверены в своих силах, лучше всего обратиться в проверенное риэлторское агентство или к юристам.