Как законно сдать квартиру в наем
Хотя в большинстве своем на рынке аренды жилой недвижимости заключаются «серые» сделки, есть арендодатели, которые хотят делать все по букве закона . Вкладывая средства в покупку мебели и бытовой техники, дизайн интерьера или косметический ремонт, собственник хочет быть уверен, что его права защищены. Сегодня мы поговорим о том, как сдать квартиру официально.
Первостепенное значение имеет грамотное составление договора аренды. Вы можете обратиться к юристу, который составит для вас договор. Им вы сможете пользоваться, в последующем изменяя только даты на бланке. Или вы можете воспользоваться бланками стандартного договора из интернета, адаптировав некоторые пункты под себя (главное, чтобы они не противоречили законодательству).
Можно скачать у нас на сайте.
Договор аренды в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:- паспортные данные всех сторон договора и лиц, проживающих с главным квартиросъемщиком;
- адрес арендуемого имущества и его описание;
- данные, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемый объект;
- срок аренды;
- сумма арендной платы и способы ее внесения в последующем;
- зафиксированная денежная сумма, вносимая на момент подписания договора;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- условия возврата залоговой суммы при досрочном расторжении договора;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- любые дополнительные условия, существенные для обеих сторон.
Качайте здесь.
Не пренебрегайте приложениями к договору аренды! Используйте акт приема-передачи имущества, чтобы зафиксировать существенные для вас вещи, передаваемые в аренду вместе с квартирой: мебель, технику и т.д. Указывайте состояние вещей, их марку (для бытовой техники) и стоимость на момент покупки.
Качайте здесь.
У нас на сайте.
Когда договор готов, вам нужно решить, каким образом выплачивать налоги государству. Вы можете выплачивать налог на временный доход в размере 13%, если не собираетесь заниматься такой предпринимательской деятельностью длительное время.
Если вы решили сдать квартиру официально — это мудрое решение. Вы сможете рассчитывать на помощь государства в решении спорных моментов касательно вашего имущества, убережете себя от действий мошенников, сможете потребовать в судебном порядке возмещения ущерба. К тому же вы оградите себя от неприятных сюрпризов со стороны налоговых органов (иногда их представители могут совершать контрольные звонки под видом квартиросъемщиков).
Если у вас есть свободная квартира, то ее можно сдать и получать деньги. Но при этом не стоит забывать что, получая доход, нужно платить государству налог. Московские власти взялись за неплательщиков самым серьезным образом (отчетность риелторов, проверки участковых и т. д.). Но обо всем по порядку.
Аренда-наем
Как правило, когда кто-либо сдает или снимает квартиру, то такие отношения называют арендой, наймом, перенаймом и т.д. Объединяет их то, что стороны заключают договор, по которому одна сторона предоставляет жилье во временное пользование и владение, а другая – обязана заплатить за пользование и владение жильем обусловленную сумму.
Аренда и наем жилого помещения – вещи, практически, одинаковые. Но когда наниматель и наймодатель являются физическими лицами, то есть, попросту людьми, съем жилья правильнее называть наймом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ по договору найма жилого помещения, одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) квартиру (дом) за плату во владение и пользование для проживания. Аренда жилого помещения – тот же съем жилья, но осуществляется он юридическим лицом. И только для проживания граждан, например, своих сотрудников.
Заключаем договор
Как бы стороны не назвали договор, он должен быть заключен в письменной форме, путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Наем жилого помещения не подлежит государственной регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор заключается на определенный срок. Если об окончательном сроке не договаривались и он не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Кто может сдавать квартиру?
В соответствии с действующим законодательством, как собственник-гражданин, так и наниматель вправе сдавать жилье внаем. Обязанность по уплате налога лежит на наймодателе вне зависимости от того, какова форма его владения жильем.
Если жилье сдает собственник, то заключается договор найма жилого помещения. Если же жилое помещение сдает человек, занимающий квартиру по договору социального найма, то заключается договор поднайма.
Здесь необходимо сделать отступление. Для того чтобы наниматель смог сдать квартиру, ему необходимо согласие наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. В соответствии с Жилищным кодексом РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Сдать комнату в коммунальной квартире в поднайм тяжелее, так как потребуется согласие всех нанимателей и собственников, и проживающих совместно с ними членов семей.
Нельзя сдать квартиру или комнату в поднайм, если в помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен Правительством РФ.
Ставка налога
Итак, вы сдаете квартиру, то есть вы обязаны платить налог на доходы физических лиц. Ставка налога зависит от того, кто сдает жилье. Другими словами вопрос в том кем является арендодатель? Если это обычное физическое лицо, то он платит 13 % от получаемого дохода.
В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы, от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют суммы налога, для уплаты в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ. Налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в которой будут указаны все полученные ими в налоговом периоде доходы и источники их выплаты.
Что представляет собой налоговая декларация? Это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.
Налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлена почтой, но с обязательной описью вложения или передана по телекоммуникационным каналам связи.
Налоговый орган не вправе отказать в принятии налоговой декларации и обязан по просьбе налогоплательщика проставить отметку на копии налоговой декларации о принятии и дату ее получения. При получении налоговой декларации по телекоммуникационным каналам, налоговый орган обязан передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде.
При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления с описью вложения, так же как и при передаче по телекоммуникационным каналам связи. Порядок представления налоговой декларации в электронном виде определяется Министерством финансов Российской Федерации (ст. 80 Налогового кодекса РФ).
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Таким образом, если вы сдавали квартиру в 2006 году, то налоговую декларацию надо подать до 30 апреля 2007 года, а заплатить до 15 июля 2007 года.
Если жилье сдается в аренду юридическому лицу, то налог на доходы физических лиц удерживает фирма-арендатор, которая выступает в роли налогового агента (п.1 ст. 226 НК РФ). Сдача декларации в налоговые органы в этом случае ненужна. Организация–арендатор самостоятельно обязана посчитать и уплатить все, что причитается государству.
Есть вариант – изменить юридический статус сдающего. Существует такая форма «предприниматель без образования юридического лица» – ПБОЮЛ. В отличие от частных физических лиц, доходы которых облагаются налогом по ставке в 13%, ПБОЮЛы платят лишь 6% плюс 1% в фонд социального страхования.
Что будет, если налог не заплатить?
В соответствии с Налоговым кодексом, непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный срок (если при этом не было правонарушения), влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате), за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ часть 1).
Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней, по истечении установленного законодательством о налогах срока, влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога и еще по 10 процентов за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня (п. 2 ст. 119 НК РФ часть 1). Также Налоговым кодексом РФ установлена ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере от 20 до 40 % от невыплаченных сумм налогов.
Уголовный кодекс РФ статья 198. Уклонение от уплаты налогов с физического лица путем:
– непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным;
– либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере,
наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.
Если данное преступление совершено в особо крупном размере, то оно наказывается штрафом в размере от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо лишением свободы на срок до трех лет.
«Крупный размер» – это когда в пределах трех финансовых лет подряд от уплаты государству утаивается более 100 000 рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов. Либо если утаили 300 000 рублей. А «особо крупным размером» считается сумма, составляющая за три финансовых года подряд более 500 000 тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов. Либо превышающая 1 500 000 тысяч рублей.
Для того чтобы сдать квартиру и заплатить налог, регистрироваться в качестве ПБОЮЛа необязательно. Налоговики не расценят это как незаконное предпринимательство. Данной позиции придерживается и ФНС в одном из своих ответов на запрос налогоплательщика: «В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.». Такой же позиции придерживается и Верховный суд РФ (постановление Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 года № 23).
Послесловие
Конечно, нам еще очень далеко до момента, когда граждане самостоятельно и с охотой пойдут платить налоги от найма квартир. Доказать, что человек сдает квартиру и при этом получает доход – трудно. Многие вообще обходятся без договора, кто-то намеренно занижает прописанную сумму, а кто-то объясняет проживание граждан в своей квартире как безвозмездное пользование жильем. Но нельзя надеяться на то, что трудности остановят правительство Москвы. Меры по выявлению злостных неплательщиков уже разработаны.
Конечно, лучше было бы выработать схему, при которой арендодателю будет выгодно платить налог своевременно и в полном объеме. Если такое будет сделано, бюджет столицы получит огромные деньги, которые можно использовать на нужды города.
Тех, кому ни к чему проблемы с налоговой, и кто решил сдавать жилье официально, подстерегает целый ряд опасностей. Как же \"выйти из тени\", и при этом не \"сесть в лужу\"?
Власти давно пытаются вывести аренду жилья из тени. Вначале попытались ввести практику \"стукачества\" на соседей в соответсвующие органы, затем с февраля этого года вступил в силу закон, по которому для получения регистрации приезжий должен представить зарегистрированный надлежащим образом договор найма жилого помещения.
В конце июля президент Медведев подчеркнул значимость проблемы нелегальной аренды для государства на встрече с активистами \"Единой России\". Президент предложил уделить пристальное внимание коммерческой аренде жилья. \"Государство теряет часть доходов, которые могло бы получить, а весь этот бизнес (коммерческий наем) относится к \"серому\". И так практически в любом городе. Поэтому на эту проблему нужно обратить внимание не только законодателей, но и других структур властных. Я имею в виду региональные власти и прокуратуру\", - передают слова Медведева РИА Новости.
Однако арендодателей, которым ни к чему лишние проблемы ни с соседями, ни с налоговой, и кто решил \"выйти из тени\" и сдавать квартиру официально, могут ожидать разнообразные трудности: от недобросовестных арендаторов до мошеннических действий компаний-однодневок. Ранее в этом году эксперты отмечали рост количества мошенничеств в сфере сдачи квартир в аренду, вызванный нестабильной экономической ситуацией и увеличением безработицы.
Как же правильно действовать, чтобы без проблем сдать квартиру официально? Специалисты компании Penny Lane Realty вывели несколько правил безопасной сдачи в аренду.
Во-первых, необходимо тщательно подготовить квартиру к съему. Это поможет сдать квартиру быстрее и дороже. Минимальный косметический ремонт, или даже хотя бы простая уборка сделают квартиру в разу привлекательней для потенциальных квартиросъемщиков.
Во-вторых, во время показов квартиры ни в коем случае не доверять сомнительным предложениям частных маклеров и фирм-однодневок. какими бы выгодными эти предложения не казались. Обращаться лучше в проверенные компании с устойчивой репутацией.
В-третьих, во время сделки тщательно изучить договор. Все данные должны быть полными и правильными. Если какой-то пунк договора не устраивает, то можно и нужно вносить изменения в стандартную форму.
Самое же важное в процедуре официальной сдачи в аренду - налоговая часть. Доход от сдачи в аренду и уплата с него налога (налог на доходы физических лиц, НДФЛ) должны быть задекларированы. Он составляет 13% от доходов. Декларацию необходимо подать не позднее 1 апреля каждого года вместе с копией договора об аренде в Налоговую инспекцию по месту регистрации арендодателя.
Наконец, самое главное: ставку налога можно совершенно легальным способом снизить до 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это тоже делается в налоговой инспекции, но надо помнить, что зарегистрироваться можно в течение 5 дней после подачи документов.
АиФ.ru писал не раз. Напомним самое главное: налог за то, что вы получили доход от аренды, надо платить. Иначе вам может грозить штраф до 500 тысяч рублей и даже тюремный срок до года. Наверное, до этого дело не дойдёт, но, если вас «поймают», придётся заплатить не только сам налог, но и пени за просрочку. Прибавьте к этому и штраф — пятую часть суммы, которую вы задолжали государству.
Платить налог можно тремя способами. Посчитайте, каким образом платить налоги для вас выгоднее с экономической точки зрения, и, что немаловажно, оцените, что удобнее.
Вариант № 1 — стать индивидуальным предпринимателем и платить 6% налога по упрощённой системе (УСН). Однако вместе с этим вам придётся отдавать в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования ещё примерно 25 тысяч рублей в год.
Вывод : способ подходит тем, кто молод, бодр и не ленив либо уже зарегистрировал ИП; сдаёт большую и дорогую квартиру, так что выплаты в фонды и 6% налога составят меньшую сумму, чем 13% дохода от аренды.
Вариант № 2 — раз в год, не позднее 30 апреля представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц формы 3-НДФЛ (и уплатить налог не позднее 15 июля текущего года). Доходы собственника жилого помещения по гражданско-правовым договорам облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.
Есть и нюанс. Как нам объяснили специалисты УФНС по Москве, при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, а также доходы в виде материальной выгоды.
Иными словами, если ваш наниматель оплачивает не только аренду квартиры, но и расходы за «коммуналку», это тоже считается вашим доходом, с которого надо вернуть государству 13%.
Вывод : способ подходит тем, кто готов сдавать квартиру официально и надолго. Дело в том, что для заполнения декларации вам нужно заключить договор аренды не меньше, чем на 1 год, зарегистрировать его в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (сегодня это можно сделать в МФЦ, которые переименовываются в «Мои документы»).
Вариант № 3 — приобрести «проездной рантье», то есть патент на сдачу жилья в аренду. Правда, ИП для этого всё равно придётся зарегистрировать (в Москве, например, эта услуга доступна онлайн). Раньше патент был выгоден владельцам «хором»: документ стоил 5 тыс. руб. в месяц и 60 тыс. руб. в год. Но c 1 января этого года заработали внесённые Мосгордумой поправки в закон «О патентной системе налогообложения», и стоимость патентов в столице изменилась. Отныне их цена зависит от площади и расположения вашей квартиры. Как сообщает департамент экономической политики и развития Москвы, собственники квартир до 50 кв. м в ЦАО заплатят за право сдачи жилья внаём 3,750 тыс. рублей в месяц. В Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах этот показатель составит 1,75 тыс. рублей в месяц, а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. рублей. Соответственно, патенты на сдачу жилья от 50 до 100 кв. м обойдутся приобретателям патентов ежемесячно в 7,5 тыс., 3,5 тыс. и 5 тыс. рублей. Право быть арендодателем 100-200 кв. м будет стоить «лэнд-лордам» 11,3 тыс., 5,25 тыс. и 7,5 тыс. рублей. Чем просторнее квартира, тем выше цифры на «арендный проездной».
Вывод : выгодно, опять же, ИП и тем, кто сдаёт небольшую квартиру, в том числе и на короткие сроки (например, на сервисах вроде airbnb.com).
