Як продати ділянку, якщо є обов'язковий учасник. Продаж земельної ділянки в частковій власності

З тих пір, як у Російської Федераціїгромадянам було дозволено на законних підставах оформляти ділянки землі в особисту власність, не вщухають суперечки та судові розгляди щодо визначення порядку користування як цілими земельними ділянками, так і їхніми частками.

Суперечки із землеволодіння можуть бути різні, але їх об'єднує одне - двоє або кілька власників претендують на право законного володіння земельною ділянкою. Кожен виборює свою пайову власність на правах повної власності, постійного безстрокового користування чи довічно успадкованого права.

Поняття «частка земельної ділянки», З погляду її власника, має на увазі волю власника на використання земельної ділянки на свій розсуд, незалежно від погодження з іншими власниками часткою цієї ж ділянки землі.

Частка земельної ділянки: коли земельна ділянка визнається ділимою чи неподільною?

Ділянка землі може розглядатися як власність одного, двох та більше осіб. Крім того, не варто забувати про варіанти власності, коли кілька осіб на рівних правах мають спільну власність (у нашому випадку земельну ділянку). Пайова власність, як і загальна власність земельних ділянок на однакових правах, передбачає законні права кожного громадянина як власника землі з поправкою на специфіку землеволодіння.

Земельні ділянки можуть мати статус "поділених" або "неподільних".Подільними, згідно з російським законодавством, визнаються ті ділянки землі, які при розділі не втрачають істотну складову своєї значимості. Кожна з часток такої ділянки може розглядатися як невелика власна ділянка, яка зберігає за собою нормативні права на забудову або інше використання.

Неподільні земельні ділянки не можуть бути поділені на частки, оскільки це завдасть непоправної шкоди їхньому раціональному використанню. Наприклад, неподільним можна вважати, на якому збудовано багатоквартирний будинок.

Частка земельної ділянки: реальні та ідеальні частки

Власник земельної частки визначає її розмір відповідно до проекту землеустрою, що складається за документованою угодою між усіма власниками часток на одній земельній ділянці. Часто спадкоємці чи власники не можуть дійти єдиної згоди про права власності на земельні частки, тоді всі питання вирішуються через суд або за втручання органів місцевого самоврядування.

У яких володіють двоє або більше осіб, можуть бути виділені реальні чи ідеальні часткивласності на грішну землю. Реальною часткою земельної ділянки називається частина землі, розміри меж якої встановлюються біля (натурі). При цьому розмір частки повинен бути таким, щоб не втратити своєї значущості, сутності поняття «відокремлена земельна ділянка», призначена для будівництва, городу, саду або інших потреб.

Ідеальна частка земельної ділянки не встановлюється біля.Просто у документах зазначається її величина дробом від розміру цілої ділянки землі.

Як практично виділяється частка земельної ділянки?

Практично розподіл часток земельної ділянки між власниками відбувається у суворій відповідності до проекту землеустрою. Усі прийняті проекти землеустрою мають пройти державну експертизув обов'язковому порядку, інакше проекти не можуть вважатися законними. Передбачається такий перелік можливостей:

Як розмежування, і об'єднання часток земельної ділянки. Інакше кажучи, земельна ділянка може поділятися на реальні рівні чи нерівні частки. Більше того, у деяких випадках при складанні проектів землеустрою розбираються питання щодо розподілу ділянки землі за рівнями: підземний, надземний та наземний. Кожна частка або кожен з рівнів закріплюються у володінні за різними власниками. Це правило діє і в «зворотний бік» - земельні частки можуть об'єднуватися в єдиний земельну ділянку з одним власником.
Зовнішні межі земельної ділянки можуть удосконалитись, якщо в цьому зацікавлені всі власники земельних часток на цій ділянці. Іншими словами, площа зовнішніх кордонів може розширюватися або зменшуватись з якихось причин (але не більше ніж на 6% від загальної площі цілої земельної ділянки). Найчастіше це трапляється під час прокладання доріг або інженерних комунікацій на земельну ділянку.

Як відбувається реєстрація часток земельної ділянки?

Згідно з чинним російським законодавством (від 19.04. 2010 р.) про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, частка (частина) земельної ділянки не може вважатися самостійним (окремим, особистим) об'єктом нерухомості. Тому для реєстрації своєї частки земельної ділянки потрібно перевести її у статус окремої земельної ділянки. Або проводиться єдина реєстрація розділеного частки ділянки землі разом усіма власниками часток цієї ділянки. Присвоєння кадастрового номера частці земельної ділянки зовсім не означає індивідуальність цього об'єкта як самостійного нерухомого майна.

Чи може здійснюватись купівля чи продаж частки земельної ділянки?

Процедуру купівлі чи продажу частки земельної ділянки узаконено російським законодавством.Але існує такий нюанс, як «переважні права купівлі».Наприклад, щоб оформити угоду про продаж своєї частки земельної ділянки сторонньому покупцю, потрібно отримати письмову та нотаріально завірену згоду інших власників часток цієї земельної ділянки на вчинення правочину.

Власники інших земельних часток мають законне переважне право на купівлю частки, що продається в першочерговому порядку. При цьому продавець своєї частки повинен у запиті, який він подає на підпис кожному співвласнику земельної ділянки, зазначити остаточну вартість частки землі, що продається. Ця вартість не може бути змінена у разі відмови від купівлі іншими пайовиками землі, інакше угода протягом трьох місяців може бути опротестована через суд та визнана недійсною.

Які обов'язки покладаються на власників чи орендарів часткою земельних ділянок?

Частки земельної ділянки можуть передаватися іншим особам в оренду або успадковуватись за загальними нормами російського законодавства. У цьому власників і орендарів часток земельної ділянки державою покладаються певні зобов'язання, порушувати які суперечить закону, оскільки земля є природним цінним об'єктом.

Власники або орендарі земельних часток повинні своєчасно сплачувати орендну плату або нарахований земельний податок.
Земля має ефективно використовуватись за цільовим призначенням. Якщо частка земельної ділянки належить фермерському господарству, вона повинна удобрюватися. Не допускається екологічне забруднення землі внаслідок халатної діяльності. Якщо буде забруднена хімічними або радіоактивними речовинами, висушена, заболочена, схильна до водної чи вітряної ерозії, то власник може зазнати адміністративного чи кримінального покарання.
Кожен власник частки земельної ділянки не повинен обмежувати права на власність інших власників часток землі або законних орендарів.
Власник частки земельної ділянки може вести будівництво на своїй частині землі згідно з нормами, встановленими такими організаціями, як: комітет із землеустрою, архітектурно-містобудівна організація, санітарні, пожежні та природоохоронні служби. Орендар частки земельної ділянки усі свої дії щодо зведення будівель, також має погоджувати і з власником частки землі.

Підбивши підсумки всього вищесказаного, потрібно уточнити і наступні нюанси. Перш ніж купувати частку в земельній ділянці для будівництва там будинку, дачі або для ведення сільськогосподарських робіт, потрібно з'ясувати у земельному комітеті району або у місцевої влади області, які роботи можна проводити на своїй частині земельної ділянки, а які неможливо через обставини. Можливо, місцева влада має перспективи на переведення цих земель в інше призначення, і тоді реєстрація земельної ділянки не буде дозволена і тим більше не дозволено там будівництва житлових або господарських будівель.

Замовити

Продаж земельних ділянок, що знаходяться в загально часткової власності, регулюється Земельним Кодексом та кількома статтями Цивільного Кодексу Російської Федерації. Яким би законодавчим актом не керуватися, обов'язковим фактом для вчинення правочину з продажу частки землі є те, що ділянка має бути розділена і всі її межі мають бути враховані у кадастровому паспорті на цю частку. Продавець землі повинен є законним власником цієї частки, і мати свідоцтво, що підтверджує його право власності на цю ділянку.

Незважаючи на те, що власник частки земельної ділянки має право повного розпорядження своїм шматком землі, проте ці права законодавчо обмежені. Обмеження прав розпорядження своєю часткою землі полягає в тому, що, поставивши перед собою завдання, як продати ділянку в частковій власності , господар ділянки не має права відразу виставляти цю ділянку на вільний продаж. Справа в тому, що переважне право на купівлю ділянки, що продається, мають співвласники інших часток цієї ж земельної ділянки. Оформлення ж угоди купівлі-продажупайової власності на земельну ділянку іншій, сторонній особі, можливе лише за умови отримання нотаріально посвідченої згоди від інших співвласників земельної ділянки. Але для того, щоб отримати згоду кожного співвласника на продаж частки сторонній особі, потрібно в письмовій формі із зазначенням точної ціни запропонувати купити частину земельної ділянки, що належить продавцю. У разі отримання відмови від купівлі частки земельної ділянки всіма власниками, що залишилися, продавець має право виставити на продаж свою частку земельної ділянки сторонній особі вже за більш завищеною ціною, ніж була запропонована співвласникам даної земельної ділянки. Навіть за наявності згоди, виданої власнику частки іншими співвласниками, на продаж їм своєї частки землі, він не має права продавати свою землю за меншою ціною, ніж пропонувалося іншим співвласникам. При виявленні такого порушення співвласники можуть опротестувати дії продавця в судовому порядкупротягом трьох місяців із дня підписання договору купівлі-продажу.

Складність вчинення правочину з продажу земельної ділянки, яка перебуває у частковій власності, очевидна, тому для правильності заповнення всіх документів та підтвердження правомірності осіб на розпорядження частками земельних ділянок найбільш оптимальним варіантом буде отримання консультації юриста. Тільки після цього, будучи впевненим у правильності своїх дій, можна укладати договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка перебуває у частковій власності. Якщо у вас є потреба вирішити проблеми, пов'язані із земельною ділянкою, наші фахівці завжди допоможуть знайти оптимальне рішення.

На сьогоднішній день все більше людей усвідомлює переваги життя на своїй землі. Тому угоди купівлі-продажу земельних ділянок стають популярнішими з кожним роком. Не рідкісні випадки, коли власником майна у такій угоді виступає не одна людина, а кілька співвласників. У такому разі власника цікавить, як продати частку земельної ділянки.

Першим і найлегшим варіантом із погляду витрат буде продаж своєї частки у власності. Вам не доведеться проводити землевпорядні роботи, проте для здійснення купівлі-продажу знадобиться дозвіл решти власників та їх відмова від переважного права купівлі.

У другому варіанті потрібно виділити свою частину земельної ділянки, повністю перебравши права користування нею він. Для цього:
Перевірте, чи зареєстровано ділянку та право на неї в Росреєстрі.
Замовте у землевпорядній організації технічну документацію (кадастровий інженер має визначити межі земельної ділянки, геодезичні координати, скласти кадастровий план встановити межові знаки).
Копії землевпорядної документації мають залишитись у вас на руках.
- Зверніться до територіального органу із заявою про реєстрацію. Вам знадобляться такі документи:
- копія паспорта;
- документація із землеустрою у паперовому та електронному вигляді;
- довідка про сплату державного мита;

копія документа про надання податкового номера;

Якщо всі документи складені правильно і ваша ділянка не порушує меж інших, через 14 днів ви отримаєте свій кадастровий номер. Далі зареєструйте право власності на свою ділянку та можете укладати договір купівлі-продажу.

Перед підписанням основного договору продавець і покупець часто підписують попередній договір купівлі-продажу, прагнучи мати гарантії, що угода справді відбудеться, та юридично оформити заставу.

Список документів, необхідний для здійснення угоди з купівлі-продажу:
паспорти сторін;
правовстановлюючий документ; свідоцтво продержавної реєстрації
права на ділянку;
кадастровий паспорт;
договір купівлі-продажу (3 екземпляри);
згода чоловіка;

підтвердження відмови інших власників від права переважної купівлі (якщо частка ділянки, що продається, не виділена).

Договір купівлі продажу повинен містити такі пункти:
паспортні дані сторін;
детальний опис ділянки (його кадастровий номер, місцезнаходження, призначення тощо);
ціна та порядок розрахунків;
Права та обов'язки сторін;
виникнення права власності;
відповідальність сторін; додаткові умови, які не суперечать чинному законодавству

Момент переходу прав власності реєструється у територіальному відділі Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії.

Качайте тут.

Як видно з двох наведених варіантів продажу ділянки, якщо власник частки може домовитися з іншими власниками, то зручніше продавати невиділену частину. Згодом покупець, став співвласником, може сам зайнятися документацією. Якщо ж відносини з іншими господарями не ладнаються, єдиним виходом буде виділення своєї частини та відокремлення у самостійний наділ землі.

Іноді виникає необхідність продати земельну ділянку, але не всю, а лише непотрібну її частину. Обставини бувають різні, наприклад, на землі стоїть будинок з невеликим городиком, а рештою території ви не користуєтеся і не маєте можливості обробляти землю. У такому разі є сенс продати частину ділянки.

Вам необхідно виділити частину території в окрему ділянку та узаконити як незалежну територію. Зробити це непросто, якщо врахувати, скільки потрібно обійти інстанцій та зібрати документи. Насамперед необхідно профінансувати землевпорядні роботи.

Після оформлення частини землі та формування індивідуального кадастрового номера ви зможете повноцінно розпоряджатися відокремленим маєтком – продати, здати в оренду та оформляти під заставу. Але попередньо необхідно виконати низку дій для розподілу земельної ділянки.

Перевірте, чи є у вас реєстрація земельного кадастру та чи приватизована ділянка. Якщо права власності чи кадастрового плану немає, необхідно оформити. Замовте у землевпорядній структурі технічний документ на поділ чи об'єднання ділянок.

Якщо ви не знаєте, куди звертатись, поцікавтеся у сусідів, які раніше займалися оформленням подібних документів. Зазвичай біля сільських управлінських структур є і землевпорядні. У маленькому, глухому селі може і не бути таких організацій, тоді звертайтеся до районного управління.

Складіть договір із землевпорядною організацією на надання послуг, де вкажіть вартість та строки виконання роботи. Обов'язково ретельно ознайомтеся з проектом договору та за будь-яких неясностей зверніться за уточненням до юристів. Найчастіше термін виконання роботи та складання документів не більше півроку.

Після геодезичного укладання та закріплення граничними відмітками, якщо такі потрібні, зверніться до кадастрового реєстратора. Це держслужбовець, який приймає заяви про реєстрацію земельних ділянок. До заяви прикріпіть такі документи:

Копію паспорта (оригінал візьміть із собою);
Копію довіреності (якщо є);
Копія ідентифікаційного коду;
Технічна документація, отримана із землевпорядної організації, у друкованому та електронному варіанті;
Квитанція про послуги.

Ваша заява зобов'язана розглянути протягом 14 днів. У разі відповідності документації та відсутності порушень держреєстратор оформляє обидві ділянки та видає вам необхідний документ. Витяг із земельного кадастру на кожну з оформлених ділянок видається окремо.

Останній етап– це отримання права власності або, простіше кажучи, приватизація. Такий документ видає державна реєстраційна служба. Тепер ваше право на обидві ділянки має законну силу, беріть покупця і вирушайте до нотаріуса укладати угоду.