С тех самых пор, как в Российской Федерации гражданам было разрешено на законных основаниях оформлять участки земли в личную собственность, не утихают споры и судебные разбирательства по поводу определения порядка пользования, как целыми земельными участками, так и их долями.
Споры по землевладению могут быть самые разные, но их объединяет одно - двое или несколько собственников претендуют на право законного владения земельным участком. Каждый борется за свою долевую собственность на правах полной собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого права.
Понятие «доля земельного участка», с точки зрения ее владельца, подразумевает волю собственника на использование земельного участка по своему усмотрению , независимо от согласования с другими собственниками долей этого же участка земли.
Участок земли может рассматриваться как собственность одного, двух и более лиц. Кроме того, не стоит забывать о вариантах собственности, когда несколько человек на равных правах владеют общей собственностью (в нашем случае земельным участком). Долевая собственность, как и общая собственность земельных участков на одинаковых правах, предусматривает законные права каждого гражданина, как собственника земли с поправкой на специфику землевладения.
Земельные участки могут иметь статус «делимых» или «неделимых». Делимыми, согласно российскому законодательству, признаются только те участки земли, которые при разделе не теряют существенную составляющую своей значимости. Каждая из долей такого участка может рассматриваться как небольшой собственнический участок, сохраняющий за собой нормативные права на застройку или на другое использование.
Неделимые земельные участки не могут быть разделены на доли, так как это нанесет непоправимый вред их рациональному использованию. Например, неделимым можно считать , на котором построен многоквартирный дом.
Владелец земельной доли определяет ее размер согласно проекту землеустройства , который составляется по документированному соглашению между всеми владельцами долей на одном земельном участке. Часто наследники или собственники не могут прийти к единому согласию о правах собственности на земельные доли, тогда все вопросы решаются через суд или при вмешательстве органов местного самоуправления.
В , которым владеют двое или более человек, могут быть выделены реальные или идеальные доли собственности на землю. Реальной долей земельного участка называется часть земли, размеры границ которой устанавливаются на местности (на натуре). При этом размер доли должен быть таковым, чтобы не потерять своей значимости, сущности понятия «обособленный земельный участок», предназначенный под постройку, огород, сад или другие нужды.
Идеальная доля земельного участка не устанавливается на местности. Просто в документах отмечается ее величина дробью от размера целого участка земли.
Практически распределение долей земельного участка между владельцами проходит в строгом соответствии с проектом землеустройства. Все принятые проекты землеустройства должны пройти государственную экспертизу в обязательном порядке, иначе проекты не могут считаться законными. Предусматривается такой перечень возможностей:
Согласно действующему российскому законодательству (от 19.04. 2010 г.) о регистрации прав собственности на недвижимое имущество, доля (часть) земельного участка не может считаться самостоятельным (отдельным, личным) объектом недвижимости . Поэтому для регистрации своей доли земельного участка нужно перевести его в статус отдельного земельного участка. Либо проводится единая регистрация разделенного на доли участка земли совместно всеми владельцами долей этого участка. Присвоение кадастрового номера доле земельного участка вовсе не означает индивидуальность этого объекта, как самостоятельного недвижимого имущества.
Процедура покупки или продажи доли земельного участка узаконена российским законодательством. Но существует такой нюанс, как «преимущественные права покупки». Например, чтобы оформить сделку о продаже своей доли земельного участка стороннему покупателю, нужно получить письменное и нотариально заверенное согласие остальных собственников долей этого земельного участка на совершение сделки.
Владельцы других земельных долей имеют законное преимущественное право на покупку продаваемой доли в первоочередном порядке. При этом продавец своей доли должен в запросе, который он подает на подпись каждому совладельцу земельного участка, отметить окончательную стоимость продаваемой доли земли. Эта стоимость не может быть изменена в случае отказа от покупки другими дольщиками земли, иначе сделка в течение трех месяцев может быть опротестована через суд и признана недействительной.
Доли земельного участка могут передаваться другим лицам в аренду или наследоваться по общим нормам российского законодательства . При этом на владельцев и на арендаторов долей земельного участка государством возлагаются определенные обязательства, нарушать которые противоречит закону, так как земля является природным ценным объектом.
Подведя итоги всего вышесказанного, нужно уточнить и следующие нюансы. Прежде чем покупать долю в земельном участке для постройки там дома, дачи или для ведения сельскохозяйственных работ, нужно выяснить в земельном комитете района или у местных властей области, какие работы можно проводить на своей части земельного участка, а какие невозможно в силу обстоятельств. Возможно, у местных властей имеются перспективы на перевод этих земель в другое назначение, и тогда регистрация земельного участка не будет разрешена и тем более не позволено там строительства жилых или хозяйственных построек.
ЗаказатьПродажа земельных участков, находящихся в общедолевой собственности, регулируется Земельным Кодексом и несколькими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Каким бы законодательным актом не руководствоваться, обязательным фактом для совершения сделки по продаже доли земли является то, что участок должен быть разделен и все его границы должны быть учтены в кадастровом паспорте на эту долю. Продавец земли должен является законным собственником данной доли, и иметь свидетельство, подтверждающее его право собственности на данный участок.
Несмотря на то, что собственник доли земельного участка имеет право полного распоряжения своим куском земли, тем не менее, эти права законодательно ограничены. Ограничение прав распоряжения своей долей земли заключается в том, что, поставив перед собой задачу, как продать участок в долевой собственности, хозяин участка не имеет право сразу выставлять данный участок на свободную продажу. Дело в том, что преимущественное право на покупку продаваемого участка имеют сособственники других долей этого же земельного участка. Оформление же сделки купли- продажи долевой собственности на земельный участок другому, стороннему лицу, возможно только при условии получения нотариально удостоверенного согласия от других сособственников земельного участка. Но для того, чтобы получить согласие каждого сособственника на продажу доли стороннему лицу, нужно в письменной форме с указанием точной цены предложить купить часть земельного участка, принадлежащую продавцу. В случае получения отказа от покупки доли земельного участка всеми оставшимися собственниками, продавец имеет право выставить на продажу свою долю земельного участка стороннему лицу уже по более завышенной цене, нежели была предложена сособственникам данного земельного участка. Даже при наличии согласия, выданного собственнику доли другими сособственниками, на продажу им своей доли земли, он не имеет права продавать свою землю по цене меньшей, чем предлагалось другим сособственникам. При обнаружении же такого нарушения сособственники могут опротестовать действия продавца в судебном порядке в течение трех месяцев со дня подписания договора купли-продажи.
Сложность совершения сделки по продаже земельного участка, находящегося в долевой собственности, очевидна, поэтому для правильности заполнения всех документов и подтверждения правомерности лиц на распоряжение долями земельных участков наиболее оптимальным вариантом будет получение консультации юриста. Только после этого, будучи уверенным в правильности своих действий, можно заключать договор купли-продажи земельного участка, находящегося в долевой собственности. Если у вас есть потребность разрешить проблемы, связанные с земельным участком, наши специалисты всегда помогут найти оптимальное решение.
На сегодняшний день все большее количество людей осознает преимущества жизни на своей земле. Поэтому сделки купли-продажи земельных участков становятся популярнее с каждым годом. Не редки случаи, когда собственником имущества в такой сделке выступает не один человек, а несколько совладельцев. В таком случае собственника интересует, как продать долю земельного участка.
Первым и наиболее легким вариантом с точки зрения затрат будет продажа своей доли в собственности. Вам не придется проводить землеустроительные работы, однако для совершения купли-продажи потребуется разрешение остальных собственников и их отказ от преимущественного права покупки. Во втором варианте потребуется выделить свою часть земельного участка, полностью перебрав права пользования ею на себя. Для этого:Если все документы составлены верно и ваш участок не нарушает границ других, через 14 дней вы получите свой кадастровый номер. Далее зарегистрируйте право собственности на свой участок и можете составлять договор купли-продажи.
Момент перехода прав собственности регистрируется в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии .
Качайте здесь.
Как видно из двух приведенных вариантов продажи участка, если собственник доли имеет возможность договориться с другими владельцами, то удобнее продавать невыделенную часть. Впоследствии покупатель, став совладельцем, может сам заняться документацией. Если же отношения с другими хозяевами не ладятся, единственным выходом будет выделение свой части и обособление в самостоятельный надел земли.
Иногда возникает необходимость продать земельный участок, но не весь, а лишь ненужную его часть. Обстоятельства бывают разные, например, на земле стоит дом с небольшим огородиком, а остальной территорией вы не пользуетесь и не имеете возможности обрабатывать землю. В таком случае есть смысл пр одать часть участка .
Вам необходимо выделить часть территории в отдельный участок и узаконить как независимую территорию. Сделать это непросто, если учесть, сколько требуется обойти инстанций и собрать документов. В первую очередь необходимо профинансировать землеустроительные работы. После оформления части земли и формировании индивидуального кадастрового номера вы сможете полноценно распоряжаться отделенным имением – продать, сдать в аренду и оформлять под залог. Но предварительно необходимо выполнить ряд действий для разделения земельного участка.Процедура разделения земельного участка – длительный процесс, запаситесь терпением, ведь полный комплект документов может оформляться в течение года.